未来

，土地供应还包括广东等地区出台的新住宅建筑规范标准。新标准将包括更优化的半敞开空间
、阳台和飘窗等设计
，以满足人们对大阳台和飘窗的喜好
。同时，未来会出现更多低密度住宅，以满足改善型住房需求。

由于改善型住房需求潜力相对较小，土地供应需要减少，同时要盘活闲置土地。盘活闲置土地主要解决配置型保障房土地来源问题。如果开发商手中的土地超过规定的开竣工时间
，将被视为闲置土地。政府将要求开发商限期开发，如果不开发，则将按照闲置土地进行处理。政府将为开发商提供支持

，如补齐公共配套

、调整规划条件
、提高容积率以及放宽分期缴纳土地价款条件等。

如果开发商不愿意开发，可以促进土地流转
，允许合规合法的土地进行交易
。推进带有抵押的土地转让
，即允许土地在贷款的情况下直接转让给新买家，由新买家偿还贷款，实现土地的转移。

如果市场对某块土地没有兴趣，开发商也不愿意开发，政府将收回土地

。如果土地闲置是由于政府规划原因导致的，政府将与企业进行协商
，并给予一定的补偿
，包括已开发的成本和财务成本等
。政府收回土地后
，将改变规划条件
，建设配置型保障房
。去年7月发布的政策效果不佳
，现在国家通过大力收回闲置土地的方式，解决了配置型保障房土地来源的问题。地方政府可能不太愿意建设配置型保障房
，担心对商品房市场和土地财政产生冲击
。现在
，国家通过收回闲置土地
，并按划拨方式供应，以大规模建设配置型保障房。

05

房地产供需现状与前景

房地产库存情况。根据国家数据显示，目前存量住房总量为500亿平方米，其中商品住房占340亿平方米。而人均住房面积已经达到42平方米，对于城镇常住人口而言，这个数字已经足够。然而，这只是存量数据，实际上目前的供应量也非常大
。

供应量大的一个表现就是待售库存。根据克而瑞和中指研究院的统计数据显示
，50个城市的待售库存消化周期为20.6个月，已经超过了18个月的警戒线。而克而瑞的统计数据显示
，消化周期可能更长
，达到26个月
。而百城的消化周期更长
，因为包含了更多的三四线城市

。

另一个口径是已建成的在售库存。根据国家统计局的数据显示，已建成的在售库存为7.5亿平方米
。这其中包括了再贷款给国企城投收购商品房作为保障房的情况
，主要是已经建成的商品住房
，大约为7.5亿平方米
。即使如此，按照目前的消化速度，也需要一年多的时间才能销售完毕
。如果是商铺，销售周期可能更长，至少需要两年
。

从以上数据可以看出，目前房地产市场的供应量较大

，待售库存和已建成的在售库存都较高
。这也意味着房地产市场的供需关系面临一定的压力。投资者们需要密切关注市场动态

，以便做出明智的投资决策
。

上篇：

下篇：