最后几个问题需要考虑：

第一
，之前的救市措施已经启动
，但是否有效果？

过去三年间，不断解除的限购和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市场
。2021年全国基本进入疯狂救市阶段
，

但效果并不明显，与2016年放开的二孩政策类似，放开越多，市场反而越萎缩。

数据显示
，中国楼市从2021年的“双18”（销售面积18亿平方米
、销售额18万亿元）调整至2022的“双13”（销售面积13亿平方米、销售额13万亿元）
，去年又跌至“双11”（销售面积11.17亿平方米、销售额11.66万亿元）
。

房地产贷款创下2016年以来的新低
。

卖地收入持续下跌。

这说明取消限购并不是解决问题的关键，因为当前的房地产市场面临的不仅是供求问题，更是信心和收入的问题。

第二个问题是市场是否真的缺少房子
。

据黄奇帆透露
，中国的房屋严重过剩
，没有必要继续建设


，需求已经饱和
。去年3月份，住建部公布的数据显示
，全国共有6亿栋建筑
。

尽管这些建筑包括住宅
、工厂
、办公楼、政府单位等多种用途，但通常情况下，城市中的住宅（包括商品房、住宅
、小产权房、工业宿舍）占比超过一半，农村地区的建筑绝大多数也是住宅
。

据此估算
，居住性质的房屋可能达到4亿栋左右，转换成套数则是一个庞大的数字。

泽平宏观发布的数据显示，在各类城市中，只有一线城市的套户比低于1
，而二线城市和三四线城市的套户比均大于1。

套户比即城市中的房屋套数与户数的比例

，大于1意味着房屋套数超过户数

，供过于求。

这意味着，除了一线城市可能还存在房屋短缺外，其他城市的房屋供应已经大于需求。

第三个问题是需求逐年减少的趋势。

中国的人口已经连续两年出现下降
，去年全国人口减少了208万
。同时，出生人口与过去十年的高点相比几乎减半
，城市化速率也有所下降

。

未来购房需求预计将进一步减少
。根据房地产行业权威的中指研究院，26至40岁是购房和置换房产的主力年龄段

。以此推算
，2024年的购房主力人口预计将减少503万。

预计未来几年
，购房主力人口将继续减少：2025年减少603万
，2026年减少904万，2027年减少1240万人

，2028年减少1167万人，2029年减少1406万人

，2030年减少1414万人，2031年减少742万人，2032年减少607万，2033年减少604万人，2034年减少360万人，2035年减少276万人
，减少53万人，2037年增加30万人。

之后，购房主力人口的变化预计将在正负100万以内波动。

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