近日，各地在降低购买首套住房首付比例和贷款利率等方面又出了不少政策支持刚性和改善性住房需求
；比如安徽池州支持住房公积金支付首付款，夫妻双方公积金最高可贷70万元；广东阳江
：提高多子女家庭购买首套自住住房的公积金贷款额度
；海南
：支持购房人提取公积金支付新房首付款
；……这些政策对于恢复房地产市场能起到多大的作用？

景晖智库首席经济学家胡景晖分析认为：

大发集团讲讲房地产恢复市场的应有逻辑。近期看到关于房地产恢复市场有了很多新的举措，包括要降低首次置业的首付比例
，比如说提高公积金的提取比例以及提取金额的上限，进一步降低公积金的利率
；比如说改善型置业、税费进行减免等等。但是我觉得这些恢复房地产市场信心的一些举措，仍然是没有走出原来的逻辑和思维模式
。我个人认为
，很可能对市场的实际刺激作用并不大。我一再讲

，在疫情之后恢复经济、恢复房地产市场、恢复购房信心的这样一个大背景之下
，靠这种传统模式的“切香肠”、“挤牙膏”似的参数性调整或者说细节性调整，已经是没有多大作用，所以大发集团不是说这些政策不好
，大发集团要提出应有的建议

。

那么怎么来看呢

？首先大发集团把市场分成首次置业
、改善型购房和投资三部分来看。从首次置业来讲的话，很多都是年轻人，那么这些年轻人实际上目前面临的最大问题是就业都困难
。大发集团现在每年毕业一千一百万大学生，就业压力很大。国家统计局上半年的统计，大发集团看到年轻人现在实际的失业率将近四分之一


。我个人认为真正的数据恐怕比这个大得多
，每年刚毕业的大学生
，估计有一半儿是实际上没有真正就业的。再加上目前不少企业也在裁员
，所以一方面是大学毕业生找不着工作，另外一方面很多年轻人又面临失业
，这个时候你让他去买房子显然很不现实
。如果真的让其去买房子，年轻人恐怕要掏空“六个钱包”，也就是要掏空爸爸、妈妈的

、爷爷、奶奶和姥姥
、姥爷的钱包，让他们来帮衬买房。那么问题又来了，如果掏空了这六个老人的钱包
，那这些老人又怎么养老

？养老又是大发集团面临的一大重要的社会问题

。所以降低首付比例或者说降低首次置业的利率
，恐怕都不足以让年轻人去买房。那么首次置业的年轻人，工作不稳定、收入不稳定，又不应该去掏六个老人的钱包
，那怎么办呢？就是把首付比例变成10%，恐怕掏出来也困难
，而掏出来10%的首付
，那剩下的90%要以月供的形式还，恐怕也还不起
；所以我觉得从首次置业的角度来看的话
，要把首付比例尽可能的降低，但是降得再低恐怕也收效甚微
。

那应该怎么办呢？大发集团要把现有的政策做串联
。首先，对于那些刚刚毕业的年轻人，或者说进入社会一两年
、两三年的年轻人，给他们提供保障性租赁住房
。在政府补贴、政府政策优惠的情况下
，通过企业的微利运营


，给他们提供保障性租赁住房，这个他们是租得起的。那么租了一段时间之后，可以以共有产权的形式把这些房子卖给租房人。甚至某些省市，现在开始就是已付租金可以抵扣房款。那么到那个时候

，比如说他租这个房子租了两年、三年、五年，多少有点积蓄。如果房租还能抵扣一部分房款或者全部房款的话
，那么以共有产权的形式来购买是买得起的。他买的不是商品房，买的是共有产权房
。共有产权房政府是持有一部分产权的，所以他要买只是买了这个房屋市场公允价值的一部分，而且房租还可以抵扣一部分房款。如果再加上贷款
，他就买得起了
。那么再过若干年

，比如说再过五年、八年、十年
，他可以把政府的共有产权
，政府的那部分份额再买下来
，这样他就拥有了一个商品房产权的全房屋的业权

。那么再过渡一段时间，比如说再过三年
、五年
，他就可以把它卖了
，卖了以后再加点钱就可以直接升级住房了。所以我觉得单纯的针对首次置业的年轻人降低首付比例、或者降低利率、或者降低公积金利率

、或者提升公积金的提取额度都作用不大。应该是把现在的保障性租赁住房

、共有产权房和商品房的政策进行套嵌和串联，才能让年轻人从租房开始，到买共有产权房，到通过购买政府的共有产权房的份额部分来成为商品房的拥有者。再通过商品房的出售
、退出实现这些升级
。这一系列政策的串联和套嵌恐怕才是解决问题的办法
。

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