城镇化进程

我国正处于高速城镇化的过程中，每年新增城镇人口比例约为总人口的1%，这些新增城镇人口对房地产商品提出了巨大的消费需求，因此也必然带动行业继续繁荣发展
。

还有很多因素都会对房地产业产生或多或少的影响。房地产行业的发展是一个非常复杂的过程，绝不是一两个因素可以简单影响的
，而是这个地区经济、社会发展的过程中的各种因素综合影响的结果
，因此，在分析房地产行业的问题时
，必须要用综合的视角来深入分析
。

房地产业与区域经济互动关系

区域经济对房地产业的影响

区域经济对房地产业的影响主要是通过区域经济的发展，影响人均可支配收入、人口迁移及城市化发展等因素

，从而影响房地产需求

、生产要素等各个要素的变化，进而对房地产市场总量、产品结构和房地产价格产生影响。

在这些要素中，最重要的莫过于需求的改变了
。而需求的改变
，主要通过以下几个方面发生作用。

区域总体经济增长对房地产市场总量的影响

区域经济增长，投资和信贷在合理范围内增长，城市人口增多、家庭收入和家庭数量增加，引发住宅的需求增长；而经济不景气则房地产需求减少，房地产投资压缩，房地产市场萎缩，表现出空置率上升

、新开发建设量下降
，租金也会下降。而在经复苏期，租金上升
、新开发建设量增加
，空置率下降。

从利率变化的情况看，对投资者来说
，短期内投资者的资金是固定的
，当其他部门的利率上升（或下降），那么

，意味着房地产投资的收益就会降低（或提高），投资者就会根据利率变化将资金撤出（或注入）房地产行业。

利率下调
，导致资产价格上升，进而诱发新建设开发量的增加。最终
，这种情况会导致房地产总量的增加
。

城市化发展程度对房地产业发展的影响

由于房地产开发周期长，短期内
，城市可供使用的物业数量保持一定
，物业使用需求的增加会导致租金水平提高
。租金的上涨又会引起物业资产价格的相应提高，新开发建设量增加，最后导致物业存量增加，这种趋势一直延伸到房价与租金达到一个合理的比例才停止
。

区域经济运行对房地产市场结构和布局的影响

产业结构的转换涉及到区位功能的变化，需要相应的区域空间结构调整。不同层次和用途的房地产是区域空间结构的物质载体；区域经济增长房影响房地产结构和空间布局变化
。

首先
，区域经济增长，企业投资和公共投资相应会增加，从长期看会影响产业结构变化，进而影响房地产业的结构变化和空间布局。基本建设投资和非基本建设投资比例变化
，也会影响房地产业的结构变化。

另外，区域经济增长伴随居民收入的增加，城市居民对住房条件的要求不断提高，在增加对住宅量的需求的同时，也提高了对住宅质量的要求。从而促进城市中高档住宅的发展。

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