李宇嘉分析，房地产市场已进入存量时代

，通过重组并购
，可推动行业迅速出清，一方面“三好生”房企通过借壳上市，盘活优质资产；另一方面被重组房企也可化解风险资产，提高资源利用效率。

资金流向的闸门虽已缓缓开启，但也讲究开合有度。中央经济工作会议提示，“稳楼市”的同时要“坚决依法打击违法犯罪行为”
。“这是市场化和法治化的必然要求，保交楼就是保民生，在解决保交楼资金硬缺口后，谁把钱挪走的
、是否涉及非法融资等问题都会一一解决。”李宇嘉说
。

去年，各地也在开展相关行动
。2022年9月
，郑州市在“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动中围绕非法集资
、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证
，共约谈147家停工项目企业562家次，促成资金回笼85.06亿元。

“救火”供给端的同时，需求端的低迷状态也不可忽视。受访专家均认为

，后期一些限制消费的政策会逐渐退出。江苏、浙江等对房地产行业依赖较高的省份已在积极放出刺激需求政策
。记者梳理2022年12月兰州
、广州
、南京、杭州等地放松政策发现，各级政府使用的政策工具主要有降低房贷利率、提高公积金贷款额度、降低限购门槛等
。

当前一些分析机构认为，“中央对房地产态度出现软化”
。田秋生向《中国报道》记者表示，这种看法不够准确，此次中央经济工作会议

，中央对待房地产业的态度并不是软化或放松监管
，而是要贯彻稳字当头、稳中求进总方针，防止房地产市场出现大的波动引发大的经济金融风险
，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
。

多位专家也强调，对房地产市场需谨慎看待
。靳卫萍认为，中央高层时隔多年重提房地产是国民经济的支柱产业，重在稳信心
，而非注水楼市，放开房地产企业上市融资实际是将风险转嫁至股民。

“平稳过渡”非常关键

转向扩内需
、促转型，中央经济工作会议给出三方面重要工作方向
：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民


、青年人等住房问题，探索长租房市场建设
。坚持“房住不炒”定位
，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
。

所谓的刚需和改善性住房需求
，李宇嘉认为政策对象更多指向低供给效率的房地产市场和今年在多份文件中频繁提及的
、数量有3亿之多的“新市民”群体。他表示，当前房地产的供应效率是很低的
，很多建筑材料是比较落后的，楼盘大多数存在或多或少的问题，人们追求更高质量住房的需求依然存在。

根据开源证券测算
，2019—2021年全国商品住宅销售套数分别为1501万套、1549万套
、1565万套
，同期新增城镇家庭户为683万户、685万户
、434万户

，二者之间的差异很大程度上可以视作改善性需求的体现，据此估算的改善性需求（广义口径

，包括二套、学区、异地置业
、养老康旅等）占比分别为45%、50%、68%，意味着过往3年改善性需求逐渐占据商品住宅销售主力。

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