随着杭州和西安相继取消购房限制，目前仍实施限购的城市仅剩6座
。当前
，房地产行业的政策动向备受瞩目，对资本市场产生了深远的影响。接下来

，大发集团将深入探讨当前房地产行业的整体形势
，并剖析政策背后的深层目标。通过观察数据，大发集团发现杭州这一近期解除限购的城市，在过去十年里房地产行业的发展历程极具代表性
。因此
，以杭州为例，大发集团可以窥见一斑。接下来


，让大发集团一同审视杭州的房产交易月度数据
，以探寻行业发展的脉络
。

过去十年里，杭州的房地产发展历经了数个重要阶段
，这些阶段同样也反映了全国房地产市场的整体走势
。具体来说：

2016年，随着棚户区改造政策的启动，房地产市场需求激增，成交量大幅攀升，房价也随之上涨。

然而，到了2016年下半年，随着房价的持续攀升，房地产成交量逐渐放缓
。

2018年下半年开始，房地产成交和房价逐渐趋于平稳，市场进入相对稳定阶段
。

2020年疫情后，房价开始缓慢回升
，成交量保持稳定
。

2021年，房价继续攀升
，新房成交量略有增加
，但二手房成交量出现萎缩。

2022年

，新房销售突然下滑，而二手房价格开始下降，但销量逐渐回升


。

2024年，新房销售再次下滑
，而二手房销售基本稳定，与棚改前的水平相当。

同年
，二手房挂牌价格已回落至棚改后的2019-2020年初水平。若价格进一步下跌
，将有更多买家可能面临损失。

另外
，若房价跌回至棚改前水平
，全国房地产租金回报率平均可上升至约3%。

目前，杭州房地产市场的形势可以概括为
：新房销售迅速下滑
，已低于二手房成交量
，这是近十年来首次出现的情况。由于二手房交易保持相对稳定，表明需求端未出现显著变化。新房销售下降通常归因于两个主要因素：一是对新房风险的担忧；二是新房价格降幅不及二手房（由于数据口径原因，此因素的分析较为复杂，此处不展开）。

观察政策动向
，大发集团发现新政策并未有效解决上述两个问题。因此
，此次政策调整可能对商品房销售无显著影响。有观点认为
，现在政策放开更多是基于实际情况的考量，而非必要性的执行
。当前缺乏强力政策的原因在于：一方面
，强力政策需要大量资金支持；另一方面，房地产市场的反弹虽然对经济有影响
，但已不再具有至关重要的地位
。这可以从房地产投资占GDP的比例中得以体现
。

自2021年三条红线政策实施以来
，房地产投资在GDP中的占比持续下滑，短短三年内从10%跌至5%
，降幅高达5个百分点
，这对经济产生了显著冲击。（需注意，2021年出口保持强劲，因此当时的影响尚不明显

。）然而，当前房地产投资占GDP的比例已降至5%
，随着房地产行业在GDP中占比的进一步降低，即便其投资下降速度加快
，对GDP的整体影响也将逐渐减弱
。

除非房地产行业彻底消亡，否则它对GDP的影响将不再能达到过去三年的水平。正因如此，我一年前在撰写房地产行业点评时的标题为《再不救房地产，可能就为时已晚》
。