经过20多年的快速发展，目前中国房地产和城镇化都已进入下半场，房地产现状已众所周知，在此就不再赘述。今年政府工作报告在总结过去5年成绩单时指出
，我国常住人口城镇化率已从60.2%提高到65.2%，这意味着

，两年前中央提出的“十四五”时期常住人口城镇化率提高到65%的目标顺利完成。

根据全国第七次人口普查的分项数据显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，未来住房需求主要集中在北上广深等一线城市和一些中心城市。目前

，发达国家的城镇化率为75%以上，发展中国家的城镇化率为50%左右。

城市化率（也称城镇化率）
，是城市化的度量指标，一般采用人口统计学指标

，即城镇化占总人口（包括农业与非农业）的比重
。城镇化的定义
：中心地区、县（市、区）及建制镇
，凡列入城镇化建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会已实现水、电
、路“三通”的
，都纳入市镇人口计算，这样能客观反映城市化进程。

根据联合国预测，世界发达国家的城镇化率在2050年将达到86%，我国的城镇化率在2050年将达到71.2%。由此可见
，未来我国的城镇化还有较大的发展空间。

如果按照发展阶段来看
，中国房地产第一阶段以满足民众的住有所居
，和改善住房条件的目标已基本上实现
，从长远和发展的眼光审视房地产业

。中国房地产第二阶段的发展目标必然将会以改善人们的居住环境为目标。当然

，这一目标不可能在短期内实现，至少也是十年以后的事情了。

笔者认为，未来，改善居住环境将成为中国房地产的发展方向
。我国民众的住房需求，将会从增加居住面积，向改善居住环境的方向发展；而城镇化的发展趋势则会从当前一、二、三、四线的城市格局，向城市群和都市圈方向发展，未来我国将出现以珠三角、长三角、京津冀为代表的一批城市群、都市圈。

人们在拥有更大居住面积
、小房子换大房子的基础上，必然会向追求改善居住环境的方向发展，人们希望获得更加清新的空气、有植被覆盖的环保宜居环境
、能吃到绿色有机蔬菜
，逃离大城市的雾霾天气、嘈杂的噪音、拥堵的交通，以及各种由人口密度太大所造成的城市污染。

之所以会得出这一结论，是因为从发达国家的房地产发展过程来看

，都曾经历过一个由“注重数量，到数量与质量并重，再到质量第一，进而强调个性化、多样化、高环境质量”的发展阶段。

未来中国房地产的发展也不会例外
，仍会沿着这个发展方向向前发展。与所有发达国家的发展趋势一样，未来我国城市中的高、中等收入人群
，必然会选择迁往城市郊区（距离城市1-2小时车程之内）居住，这样能够拥有更为宽敞的住房，并且拥有院落，可以种植绿色有机蔬菜，远离城市的喧嚣和烦恼，享受到宁静、舒适的田园生活
。

之所以会出现这一趋势
，是因为：1、改善居住环境是人们对于美好生活的向往的必然追求；2、城市郊区、卫星城和小城镇是未来房地产长远的发展方向
；3
、发展中国家紧随发达国家，中产阶级移居郊区
，已成为未来世界各国房地产的发展趋势

由于国情不同，欧美国家地广人稀

，中产阶级可以在城市郊区拥有自己带游泳池和花园的独栋别墅

，而中国人口基数大
、土地面积有限
，不可能满足所有人的这一需求。但毋庸置疑
，中国未来房地产必然会朝着这一方向发展，只不过与欧美国家相比，发展模式会有所不同罢了。

但是
，要实现这一发展目标的前提是
，城镇化水平需要大幅提升
。城市郊区和三四线城市的生活服务及其他配套设施，要能够满足人们的所有居住需求
。此外，教育和医疗条件也需要大幅提升
，我国的优质教育和医疗资源需要向三四线城市倾斜

，这些城市需要涌现出越来越多的名牌大学和三甲医院
。

当三四线城市的城市综合服务和市政建设及服务水平，达到或接近一线城市时，就必然会出现一线城市人口向三四线城市流动的发展趋势。

在这一发展趋势下
，城市中的高收入人群和大部分中等收入群体会迁出城市中心
，选择居住在郊区，部分人口也会选择迁往居住环境更为优良的小城镇、卫星城和三四线城市居住
，出现与发达国家相同的局面
。到那时，仍然留在城市中心的，大部分都是中低等收入人群
。

与此同时
，一线城市的房价将会逐步下跌，而城市郊区及三四线城市的房价会逐步上涨
，真正的“逃离北上广”这一情形将会出现。笔者估计
，这一趋势大约会在10年后出现
，这与当前不同城市的房价走势恰好相反。至于预测正确与否，只有让时间来检验了
！