受到市场期望变化及自住买家和投资客相互制约的影响，国内住宅市场一直徘徊在过热和约束之间
，国内住宅房地产市场的发展方向长期以来一直受到政策法规的指引

，这些政策往往以稳定性为重点
，防止价格快速上涨或下跌
。同时住宅作为民生基础，政府往往会优先考虑自住需求而非投资需求，在房地产调控方面

，政策往往落在限购、限贷和限售这三方面。日前，第一太平戴维斯公布《中国住宅报告》
，选取了国内最具代表性的10座城市，包括4个一线城市（北京、上海
、广州、深圳）以及6个二线城市（成都、南京、武汉、杭州、天津、重庆），对近几年的住宅市场进行了价格跟踪。

北京上海深圳

一线城市上涨最快

从政策干预力度来看，北京作为中央政府所在地，加之一直以来高企的房价令其成为全国调控最严的城市之一
；重庆则因为长久以来较为充足的供应，成为10座城市中调控力度最轻的城市。

从2008年至2018年，这10城物业平均价值增长了几乎两倍
，深圳、北京和上海住宅价格属于增长最快的第一梯队。事实上
，从绝大多数数据提供方来看，这三座城市的指标都要显著高于其他城市。总体而言，完善的市场监管机制、广泛的需求基础以及充满活力的经济实力及商业表现，都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。其中
，深圳作为大湾区的中心城市之一，长期以来受惠于香港辐射作用
、税收优惠和经济特区地位的加持，已经成长为中国住宅价值最高的城市
。北京作为国家权力中心及富豪聚集地，其住宅价格及供应是中国受监管最为严格的城市，住宅价格也一直保持在高位
。上海作为国际金融贸易中心，发展活力蒸蒸日上。随着商务活动向多中心扩散
，一批高品质的全新住宅项目也陆续出现，带动非高端住宅的整体品质得到提升，而这迅速在价格上得到反映。面对凶猛的价格涨势
，政府在近年来采取了严格的调控政策。尽管增幅受限，强劲的需求仍然支撑着上海的住宅价格
。

天津南京武汉

二线城市涨势放缓

2014至2017年之间
，天津
、南京和武汉的住宅价格一直保持良好的增长势头
。而在2018年中，受到政府对房价快速增长及投机行为的打压，天津及武汉的住宅价格进入了下行通道
。在投机行为受到压制的同时，这三个城市原生的吸引力仍然会为其住宅市场注入新的动力

。天津近年来受到了东北部经济增长放缓的负面影响
，但其独特的地理位置，仍旧承接着首都外溢的需求。南京作为中国最富裕省份之一江苏省的省会
，拥有丰厚的教育资源，每年都输送一大批优秀毕业生进入职场
，2018年住宅价格保持了上涨势头。武汉作为华中地区重镇，一直以来都是固定资产投资所青睐的城市
。但近年来过快的扩张建设使得其增长稍显乏力。

2017至2018年间，广州
、成都、重庆和杭州这四座城市住宅价格开始加速增长
。这四座城市在现阶段的性价比及上行潜力对购房投资都极具吸引力。广州作为省会城市
，在商办和住宅的活力都要略逊于深圳。2018年，广州加入“人才争夺大战”，通过一系列利好政策加码来吸引企业及员工入驻，一部分受到深圳过高价格影响的企业也重燃了对广州的兴趣
，人才与企业的涌入在近年来推升了广州的住宅价格。

进击的二线城市

动力十足

2016年下半年开始
，成都住宅价格开始迅速上涨，进入2017年，受房地产市场政策调控影响，住宅价格涨势收窄，市场逐步趋稳
。2018年，成都推出人才吸引政策，城市建设也开始向打造宜居及可负担城市的目标迈进
。重庆在过去两年中是10座城市中住宅价格涨幅最高的城市
，物业平均价格上涨了近80％。但其相对较低的价格基数，使得它在十大城市中仍然是价格最低的城市。作为中国四个直辖市中面积最大的城市
，重庆将继续受益于其3100万的庞大常住人口
，增长动力强劲
。

杭州是中国住宅价格最贵的二线城市之一。相对高昂的价格看似增长空间有限
，然而作为阿里巴巴总部所在地，杭州政府有志于打造“中国硅谷”。若计划最终落实，杭州或也将与旧金山湾区的帕罗奥多一般，成为高科技产业云集的科技之城
。

2018年中国住宅市场受到了前所未有的严厉调控；同时2018年也是住宅市场极具变化的一年。经过大半年的“寒冬”，国内住宅销售市场在2019年初有了回暖迹象，其中一、二线城市尤为明显。资金受限的开发商放慢投资节奏，并采取多项举措加快资金回流。在被动承受传统渠道限制的同时
，他们开始主动寻求多元化的融资渠道
。